Cuando un inmueble no est\u00e1 al corriente en los gastos de comunidad es bastante frecuente que la comunidad inicie un procedimiento judicial contra el propietario en reclamaci\u00f3n de la deuda.<\/p>\n\n\n\n
En la mayor\u00eda de los casos, el juez dictaminar\u00e1 a favor de la comunidad y esta resoluci\u00f3n judicial se ejecutar\u00e1 contra los bienes o derechos del deudor.<\/p>\n\n\n\n
Cuando el bien embargable es un inmueble, este embargo debe anotarse en el Registro de la Propiedad, especificando el monto total del que responde la propiedad, y esta anotaci\u00f3n del embargo ser\u00eda el paso inicial para subastar la propiedad.<\/p>\n\n\n\n
El primer malentendido es creer que una vez registrado el embargo el deudor no puede vender la propiedad. Esto simplemente no es cierto. La vivienda podr\u00eda venderse, pero ello no significa que la propiedad no responda de la deuda inscrita por lo que si no se abona se podr\u00eda subastar en cobro de dicha deuda.<\/p>\n\n\n\n
A la hora de comprar una propiedad, el comprador debe verificar si todo est\u00e1 correcto en el Registro de la Propiedad, de manera que si hay un embargo anotado, lo l\u00f3gico es que su importe se deduzca del precio a abonar por la compraventa.<\/p>\n\n\n\n
Normalmente, no todas las deudas con la comunidad al momento de la venta constan anotadas en el registro de la propiedad. A fin de que el comprador pueda conocer la deuda que tenga el inmueble con la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a presentar ante el notario, para su inclusi\u00f3n en la escritura de compra, un certificado de la comunidad sobre la existencia o no de deudas con la comunidad.<\/p>\n\n\n\n
Esta obligaci\u00f3n con el vendedor podr\u00eda ser liberada por el comprador y el notario simplemente informar\u00e1 en las escrituras que el comprador ha renunciado a su derecho a contar con este certificado de la comunidad.<\/p>\n\n\n\n
Suele pensarse que en estos casos el comprador responder\u00e1 por todos las cuotas de la comunidad adeudadas por el vendedor. Lamentablemente, aunque el comprador renuncie al certificado o incluso con un certificado que especifique que el inmueble tiene deuda por impago de distintas cuotas, no estar\u00e1 el comprador obligado a pagar todas las deudas a la comunidad sino \u00fanicamente, como m\u00e1ximo, el plazo legal establecido en la Ley como una afectaci\u00f3n real del inmueble.<\/p>\n\n\n\n
Este periodo que \u00fanicamente se le podr\u00e1 exigir al comprador son las cuotas del a\u00f1o en que compra la propiedad y las cuotas de los tres a\u00f1os naturales anteriores.<\/p>\n\n\n\n
Esto significa que si una vivienda que adeuda gastos de comunidad desde 2012 se vende en 2022, el comprador ser\u00e1 responsable del pago de las cuotas atrasadas de 2022, m\u00e1s las de 2021, 2020 y 2019.<\/p>\n\n\n\n
Las anteriores cuotas desde 2012 hasta 2018, s\u00f3lo se le pueden reclamar al propietario anterior que vende el inmueble y no al comprador, sin importar si \u00e9ste renunci\u00f3 a su derecho a tener el certificado de la comunidad o en el certificado aparec\u00eda estas deudas desde 2012.<\/p>\n\n\n\n
Suelo pensarse que cuando el comprador conoce la deuda total al momento de comprar la propiedad y se aporta a la escritura el certificado que as\u00ed lo indica, el comprador asume toda la deuda sin limitaci\u00f3n al periodo de afecci\u00f3n real que hemos indicado.<\/p>\n\n\n\n
Conforme hemos dicho, no importa lo que diga el certificado ya que en cualquier caso el comprador solo ser\u00e1 responsable de pagar las cuotas del a\u00f1o en que se compr\u00f3 la propiedad y la de los tres a\u00f1os naturales atrasados.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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