Suele pensarse la comunidad es la única que puede defender sus derechos en el juzgado pero lo cierto es que estos derechos comunitarios también pueden ser judicialmente defendidos por cualquier propietario de la comunidad.
Cuando es un propietario quien interpone la demanda judicial en defensa de la comunidad, debe determinarse qué pasaría si el propietario pierde el juicio y la Sentencia establece que deben abonarse las costas judiciales a la parte demandada.
Según la Ley española, cualquier propietario de una comunidad está legitimado para defender los elementos comunes o cualquier tipo de interés o derecho de la comunidad, independientemente de lo que la comunidad haya acordado al respecto.
Se trata de una solución muy adecuada para un problema muy común cuando, por ejemplo, el presidente, o cualquier otro miembro de una comunidad que tenga la mayoría de los votos de los propietarios, decide hacer una ampliación en su casa y quedarse con parte del jardín comunitario; o cuando alguno de sus amigos ha hecho una obra defectuosa en la comunidad pero el resto de propietarios no tiene suficientes votos en la Junta General para conseguir que se apruebe iniciar un procedimiento judicial en reclamación de indemnización; o incluso cuando este presidente o poderoso propietario debe dinero a la comunidad pero no se aprueba en la Junta General llevarle a los tribunales. De hecho, es bastante habitual que los promotores que aún poseen muchas viviendas en una comunidad no accedan a aprobar el inicio de acciones por los defectos constructivos de la comunidad.
Aparte de los supuestos anteriores, el caso más normal es cuando la comunidad no aprueba el inicio de acciones judiciales por que no quiere incurrir en el gasto que ello supone.
Supongamos que un vecino ha modificado la estética del edificio cambiando el color de su fachada sin el consentimiento de la comunidad.
Si la comunidad no inicia acciones en su contra, cualquier propietario podría interponer la demanda en beneficio de la comunidad y en este procedimiento judicial, la sentencia puede ser favorable al propietario y consecuentemente a la comunidad o desestimatoria de la demanda.
En caso de que obtuviera una sentencia favorable, la comunidad se beneficiaría del resultado. Si la sentencia decidiera además que la parte demandada debe pagar las costas judiciales, el propietario recuperaría lo que hubiera pagado por honorarios de abogado, procurador, etc.
Por el contrario, en el supuesto de que el tribunal fallara en contra del propietario demandante, no habría ningún perjuicio para la comunidad ya que las comunidades pueden beneficiarse de las sentencias favorables pero no tendrán responsabilidad alguna en caso de sentencia en contra en un procedimiento interpuesto por un propietario particular.
Esto significa que en el supuesto de que el tribunal desestime la demanda del propietario y le imponga las costas judiciales en la Sentencia, éstas tendrían que ser pagadas por el propietario y no por la comunidad.