El Art. 396 del Código Civil indica que son elementos comunes de una comunidad:
“ … son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.”
Conforme al Art. 5 de la LPH, en el título constitutivo de la comunidad habrán de determinarse las características de la edificación o complejo urbanístico sobre el que se constituye la comunidad, con indicación de sus elementos privativos y comunes, debiendo entenderse que en caso de duda habrán de considerarse como comunes.
Estos elementos comunes de la comunidad de propietarios cuentan además con las siguientes características:
1.- Son accesorios de los elementos privativos. Su existencia tiene como fundamento el dotar a los elementos privativos de un servicio complementario a los mismos, siendo a veces absolutamente necesarios para su uso y disfrute. Por poner un ejemplo, la vivienda podría existir en caso de que el edificio no tuviera ascensor, aunque éste resulte ser un servicio accesorio sumamente importante para la vivienda. Sin embargo, la vivienda no podría existir si no cuenta con cimentación, pilares, tejado, etc.
2.- Son inseparables de los elementos privativos ( salvo los que son comunes por destino, que sí serían separables). ¿Sería factible disfrutar de un ático sin que exista una cimentación o estructura que lo sustente? ¿Puede separarse dicho ático de la cubierta del edificio que le sirve de techo?
3.- Son indivisibles. Ya dijimos que ningún comunero puede instar judicialmente la división del elemento común ( No cabe que un propietario pida judicialmente que se divida el jardín comunitario en porciones para cada propietario) o que se dividan los pilares de la edificación.
Partiendo de esta base, es de reiterar que aquellos elementos comunes que precisamente se califican como “ comunes por destino” o también denominados “ procomunales” son aquellos que no habría necesidad mantener como comunes, sino que es la comunidad la que puede decidir en cada momento si quiere o no seguir dándole este destino. Por ejemplo, la comunidad podría vender sus pistas de padel, pero no las tuberías o los cimientos de la comunidad.