Las lluvias traen consigo problemas recurrentes de humedad y filtraciones de agua. Es bien sabido que esta parte de España está diseñada para soportar el sol más que las lluvias intensas, lo que provoca que muchos edificios sufran filtraciones y problemas de humedad en techos, paredes e incluso suelos. Estos problemas suelen originarse por la capilaridad del agua cuando los cimientos del edificio no están adecuadamente impermeabilizados.
Cuando los problemas de agua afectan a una propiedad privada dentro de una comunidad de propietarios, surgen inevitables dudas sobre quién es responsable de los daños ocasionados y de las reparaciones necesarias para evitar futuras incidencias.
Es importante considerar que la cubierta, la fachada, los cimientos, las membranas impermeabilizantes y toda la estructura del edificio son elementos comunes. La comunidad de propietarios tiene la obligación de mantenerlos en buen estado para evitar filtraciones de agua.
Sin embargo, en ciertos casos, especialmente cuando el edificio es de reciente construcción, algunas comunidades intentan eludir su responsabilidad alegando que los defectos constructivos deben ser corregidos por el promotor o la empresa constructora. En consecuencia, aconsejan a los propietarios afectados que interpongan acciones legales contra los responsables de la construcción, argumentando que la comunidad no tiene ninguna obligación en relación con el problema.
En estas circunstancias, es fundamental que las comunidades comprendan su deber de mantener los elementos comunes en condiciones adecuadas, con el fin de garantizar que las propiedades privadas permanezcan libres de humedad e infiltraciones. Por lo tanto, el principal responsable de abordar el problema y proporcionar una solución es la comunidad de propietarios. Si bien posteriormente la comunidad puede reclamar los costos a los responsables de la construcción, sigue siendo su obligación inicial reparar el problema. El propietario afectado no está obligado a iniciar acciones legales contra el promotor o el constructor antes de exigir a la comunidad que adopte las medidas necesarias.
En otros casos, cuando el edificio es antiguo y no es posible reclamar al promotor u otros responsables de los defectos constructivos, algunas comunidades intentan trasladar la responsabilidad al propietario de la vivienda superior, argumentando una falta de mantenimiento de la terraza u otro elemento privado.
Como se mencionó anteriormente, a menos que la comunidad pueda demostrar de manera concluyente que el problema se debe exclusivamente a la actuación del propietario superior—por ejemplo, si ha realizado recientemente una obra en la terraza que ha dañado la membrana impermeabilizante o si la humedad proviene de una fuga en un grifo—la responsabilidad de reparar los elementos comunes afectados recae sobre la comunidad. Garantizar la integridad de estos elementos es esencial para mantener las propiedades privadas secas y habitables.
Es importante reconocer que los elementos comunes no son eternos y requieren un mantenimiento periódico. Por ejemplo, una membrana impermeabilizante puede mantenerse en buen estado durante aproximadamente 20 años, pero después de 40 años no debería sorprender a nadie que los propietarios de las viviendas inferiores comiencen a experimentar problemas de humedad. En tales casos, la comunidad tiene la obligación de reemplazar o reparar los elementos deteriorados para evitar daños mayores.
En algunas situaciones, la negligencia prolongada de la comunidad al no realizar las reparaciones necesarias—pese a las repetidas reclamaciones del propietario afectado—ha dado lugar a sentencias judiciales que no solo obligan a la comunidad a ejecutar las reparaciones, sino que también imponen indemnizaciones económicas al propietario afectado. Dichas compensaciones pueden incluir los costos de alquiler asumidos por el propietario debido a la inhabitabilidad de la vivienda, así como otros perjuicios sufridos.
Dado que cada caso puede presentar particularidades diferentes, recomendamos encarecidamente buscar asesoramiento legal profesional para determinar las mejores acciones a adoptar.