Muchos propietarios llegan a sus residencias en la costa y descubren que varios vecinos con deudas han alquilado sus propiedades. Frecuentemente acuden al administrador preguntando cómo es posible y por qué el juzgado no ha embargado las rentas que estos deudores están percibiendo.
El administrador debe explicar que conseguir una orden judicial para embargar dichas rentas no es un proceso sencillo. El juez debe emitir una resolución para que el inquilino pague el alquiler al juzgado en lugar de al propietario deudor. No obstante, obtener dicha resolución conlleva varios trámites:
- Identificar el nombre del inquilino al que debe notificarse la orden.
- Presentar una solicitud formal ante el juzgado.
- Obtener una resolución judicial.
- Notificar oficialmente al inquilino.
Dado el estado actual del sistema judicial español, que se encuentra prácticamente saturado, estos trámites pueden tardar varios meses. En el caso de los alquileres turísticos o de corta duración, cuando finalmente se dicta la orden, el inquilino en cuestión puede haber abandonado ya la vivienda, lo que obliga a reiniciar todo el proceso con el nuevo ocupante. Teniendo en cuenta que la mayoría de los alquileres en estas zonas son temporales, la efectividad de este tipo de embargo es bastante limitada.
Incluso en los alquileres de larga duración, muchos inquilinos responden al juzgado afirmando que no están pagando renta alguna, alegando que el propietario les ha dejado la vivienda en calidad de préstamo. También pueden argumentar que, dado que los contratos de alquiler deben estar registrados en la Junta de Andalucía y estar sujetos a tributación, y ellos no han cumplido con estas formalidades, no existe un contrato de arrendamiento válido.
En la práctica, estos obstáculos hacen que el embargo de rentas sea poco viable en la mayoría de los casos.
Sin embargo, esto no significa que no existan alternativas. Una estrategia eficaz consiste en adoptar medidas que obliguen a los inquilinos a presionar a sus arrendadores para que regularicen su situación con la comunidad. Esto se puede lograr mediante la aprobación de una norma comunitaria que prohíba el uso de determinadas instalaciones comunes, como la piscina, a los propietarios deudores y, por extensión, a sus inquilinos.
Es frecuente que los inquilinos acudan a la administración para solicitar el acceso a la piscina y se les informe de que no pueden hacer uso de ella porque el propietario de la vivienda tiene deudas con la comunidad. Se puede imaginar fácilmente la frustración de un inquilino que alquila un piso bajo la premisa de que su familia podrá disfrutar de la piscina y, al llegar, descubre que esto no es posible.
Como se ha comentado en artículos anteriores, ni el presidente de la comunidad ni el administrador pueden exigir el pago de las cuotas comunitarias mediante procedimientos ajenos a la vía legal. Acciones como cortar el suministro de agua, televisión o restringir el acceso a zonas comunes sin la debida autorización podrían constituir un delito penal.
Por ello, cualquier restricción en el uso de las instalaciones comunitarias debe adoptarse legalmente por acuerdo de la comunidad. Es importante distinguir entre los elementos comunes esenciales, como los ascensores, cubiertas, redes de saneamiento y escaleras, y aquellos de carácter recreativo, como piscinas o pistas de pádel.
La comunidad puede aprobar un acuerdo en el que se establezca que determinados elementos no esenciales forman una subcomunidad independiente con su propio presupuesto. Esto implicaría que los propietarios deudores no tendrían derecho a utilizar la piscina, pero tampoco estarían obligados a contribuir a su mantenimiento. (No obstante, en la práctica, esta exoneración es irrelevante, ya que, paguen o no, su cuota seguirá siendo asumida por el resto de propietarios.)
Si un deudor quisiera impugnar esta decisión ante los tribunales, primero debería saldar su deuda con la comunidad. Según el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), un propietario debe estar al corriente en el pago de sus cuotas para poder impugnar acuerdos comunitarios en sede judicial. Como se ha señalado anteriormente, este tipo de acuerdo debe adoptarse siguiendo estrictamente la legalidad vigente. Por ello, es altamente recomendable que las comunidades cuenten con asesoramiento jurídico adecuado antes de restringir el acceso de los deudores y sus inquilinos a las instalaciones comunitarias. Sin embargo, una vez aprobado conforme a derecho, este mecanismo puede ser sumamente eficaz.