COMUNIDADES SIN TÍTULO CONSTITUTIVO EXPRESO

En la mayoría de las comunidades en las que la existe una escritura de división horizontal otorgada por el promotor o propietario de la totalidad de la edificación o complejo urbanístico, esta escritura es la que cabe considerar como título constitutivo, recogiéndose en la misma las circunstancias necesarias que nos indica el Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice:

Analizado el contenido habitual del título constitutivo hemos de preguntarnos qué ocurre cuando no sólo no figura el título constitutivo en escritura pública, sino que ni siquiera aparece documento privado alguno del que pueda deducirse la existencia de estas circunstancias que necesariamente han de estar reguladas en toda comunidad.

No nos cansaremos de repetir que la comunidad de propietarios existe siempre que haya elementos privativos y comunes, por lo que poco puede importar que se haya o no otorgado por los interesados el título constitutivo para que exista la comunidad. De hecho, el Art. 2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece expresamente en su apartado b) que la ley de propiedad horizontal será de aplicación a aquellas comunidades que no hubieran otorgado su título constitutivo.

Las dudas estarían en cuanto a:

1.- ¿Cuáles habrían de ser los elementos comunes y privativos? Para su determinación habría que acudir a otros medios de prueba, considerando que en caso de no acreditarse la condición de privativo, se considerará que es un elemento común.

            2.- La descripción de los inmuebles se podría hacer, en su caso, por medio de la correspondiente prueba, por lo que no sería esencial que este dato estuviera predeterminado desde el inicio.

            3.- La falta de determinación de una cuota de participación concreta para cada elemento privativo nos llevaría a aplicar de forma subsidiaria lo dispuesto en el Art. 393 del Código Civil y considerar que todos los elementos privativos tienen la misma cuota, y ello sin perjuicio de que cualquier propietario que así lo considere conveniente a sus intereses, interponga el correspondiente procedimiento a fin de que judicialmente se establezcan las correspondientes cuotas conforme a los referidos criterios indicados en el Art. 5.

            4.- En cuanto a los estatutos y normas de régimen interior, no resultan obligatorios, por lo que su omisión no genera problema alguno, aplicándose de forma íntegra lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. 

            Es muy frecuente encontrarnos con mancomunidades y comunidades antiguas sitas en urbanizaciones en las que nunca se llegó a otorgar título constitutivo, pero sin embargo cuentan con su correspondiente libro de actas legalizado por el Registro o la notaria, su CIF, su cuenta bancaria y sus coeficientes de participación reconocidos en actas de juntas de propietarios.

En estos supuestos, aunque muchos duden de la legalidad de estas comunidades, cabe decir que pueden ser perfectamente legales siempre que compartan elementos comunes para distintos elementos privativos, debiendo regirse por la Ley de Propiedad Horizontal, conforme hemos indicado.

Nuestros tribunales llegan incluso a reconocer la validez y legalidad de muchas comunidades en las que ni siquiera existen elementos físicos en común, sino simplemente derechos y obligaciones comunes, considerando que estos derechos y obligaciones constituyen los elementos comunes de la comunidad de los que todos los elementos privativos participan, considerándose que estas comunidades serían perfectamente legales. 

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