Es un hecho constatable que mucha gente está confundida en relación con los votos que son necesarios para que un acuerdo pueda considerarse aprobado.

En primer lugar, debemos saber distinguir entre tres tipos diferentes de acuerdos:

1- Algunos de ellos requieren el consentimiento unánime de toda la comunidad ( modificación de los estatutos, coeficientes de cuota, etc);

2- Otros necesitan el voto a favor del 60% de los propietarios y coeficientes de cuota (Instalación o cancelación de servicios generales, como ascensores, conserjería, etc. u otros con un porcentaje inferior, por ejemplo 1/3, etc.

3- El resto de los acuerdos, necesitan el voto a favor de un mínimo del 50% de los propietarios y un mínimo del 50% de los coeficientes de la cuota.

Cada vivienda tiene un coeficiente de cuota en toda la comunidad y la suma de todos los porcentajes debe dar el 100%.

En este artículo nos referiremos al tipo de acuerdos mencionados en el número 3 anterior, y nos gustaría hablar de la doble mayoría (de propietarios y de coeficientes de cuota) necesaria para que se pueda considerar aprobado un acuerdo.

Es un error pensar que una decisión ha sido aprobada cuando la mayoría de los propietarios ha votado a favor, si estos propietarios no tienen la mayoría de los coeficientes de participación.

También es erróneo creer que un propietario que tiene 10 propiedades en la comunidad tiene 10 votos, porque sólo hay un voto por propietario, independientemente del número de propiedades que éste tenga.

Esto es especialmente importante porque muchos promotores siguen siendo propietarios de muchas viviendas que siguen pendientes de venta, por lo que la doble mayoría es imprescindible para mantener el derecho del resto de propietarios en la toma de decisiones de la comunidad.

De lo contrario, si consideráramos que los promotores tienen un voto por cada una de sus viviendas, podrían aprobar lo que quisieran, sin importarle la opinión del resto de propietarios. Afortunadamente los promotores que se encuentren en este caso sólo tendrán un voto por todas sus viviendas, por lo que necesitarían el voto de algunos otros propietarios para que su propuesta quede aprobada.

Teniendo en cuenta todo lo anterior, imaginemos tres ejemplos diferentes en una reunión con todos los propietarios de una comunidad de 10 propiedades, siendo el promotor el propietario de 6 de ellas:

1.- El promotor propone aprobar una cuota extraordinaria y los otros cuatro propietarios votan en contra. Esto significa que hay 1 voto y el 60% del coeficiente de participación a favor y 4 votos y el 40% del coeficiente de participación en contra, por lo que el acuerdo no queda aprobado.  

2.- El promotor más otros dos propietarios están a favor. En este caso, habría 3 votos a favor con el 80% del coeficiente de participación, y 2 votos con el 20% del coeficiente de participación en contra, por lo que el acuerdo habría sido aprobado.

3.- Tres propietarios votan a favor, y el otro propietario vota en contra. Ahora habría mayoría de votos a favor, pero no habría mayoría de coeficiente de participación ( 30% a favor y 70% en contra ) por lo que el acuerdo no habría sido aprobado por falta de la doble mayoría.

Cuando se obtiene la mayoría en cualquiera de los votos o en el coeficiente de participación, pero no en ambos, el juez, en un procedimiento sencillo, es el que debe resolver con posterioridad si el acuerdo debe o no ser aprobado.

Debe tenerse en cuenta la necesidad de esta doble mayoría para evitar que los propietarios de muchos inmuebles en la comunidad puedan imponer su criterio frente al resto.