CÓMO CONTAR LOS VOTOS EN UNA ASAMBLEA GENERAL

Muchas personas están confundidas acerca de cuándo puede entenderse por aprobado un acuerdo de junta de propietarios.

En primer lugar, debemos saber distinguir entre tres tipos diferentes de acuerdos:

1- Algunos de ellos requieren el consentimiento unánime de toda la comunidad (modificación de los estatutos, coeficientes de cuota, etc.);

2- Otros necesitan el voto a favor del 60% de propietarios y coeficientes (Instalación o cancelación de servicios generales, tales como ascensores, conserjería, etc.

3- El resto de los acuerdos, necesitan el voto a favor de un mínimo del 50% de los propietarios y coeficientes de los propietarios presentes o representados en la junta.

Cada propiedad tiene un coeficiente de participación en la comunidad y la suma de todos los porcentajes deben sumar el 100%.

Como decimos, los acuerdos requieren la aprobación por mayoría de propietarios y coeficientes. Es decir, se requiere una doble mayoría. Es un error pensar que el acuerdo está aprobado por la mayoría de propietarios si los coeficientes de éstos no son también mayoría.

De este modo es un error creer que un propietario que tiene 10 propiedades en la comunidad tiene 10 votos, porque solo hay un voto para el propietario, sin importar cuántas propiedades pueda tener este propietario.

Esto es especialmente importante porque muchos promotores de la edificación siguen siendo propietarios de muchas casas pendientes de venta, y en consecuencia la exigencia de doble mayoría es esencial para mantener el derecho del resto de los propietarios.

Si se considerase que cada propiedad es un voto, aquellos promotores que todavía tienen una mayoría de inmuebles podrían aprobar lo que quisieran.

La ley establece que solo tendrán un voto para todas sus propiedades, por lo que tendrían que obtener el apoyo de otros propietarios para que se apruebe su moción.

Teniendo todo esto en consideración, imaginemos tres ejemplos diferentes que pueden darse en una junta de una comunidad de propietarios en la que hay 10 propiedades, siendo el promotor el propietario de 6 de ellas:

1.- El primer ejemplo sería el caso en el que el promotor de la edificación propone aprobar una cuota extraordinaria y los otros cuatro propietarios votan en contra. Esto significa que hay 1 voto, que tiene el 60% del total coeficiente, a favor y 4 votos con el 40% del coeficiente, en contra, por lo que la propuesta no habría quedado aprobada.

2.- El promotor, más otros dos propietarios están a favor de la propuesta. En este caso, habría 3 votos a favor con el 80% del coeficiente de cuota, y 2 votos con el 20% del coeficiente de cuota en contra, por lo que la propuesta habría sido aprobada por doble mayoría.

3.- Tres propietarios y el promotor votan a favor y el promotor vota en contra. En este caso habría una mayoría de votos a favor ( 3 votos a favor frente a dos en contra), pero no habría una mayoría de coeficientes a favor (30% a favor y 70% en contra) por lo que la propuesta no habría sido aprobada.

Cuando se obtiene la mayoría en votos o en coeficientes, pero no la mayoría en ambos casos, el juez, en un procedimiento simple, es el que debe decidir si la propuesta puede o no tenerse por aprobada.

No olvide la necesidad de esta doble mayoría la próxima vez que vaya a una asamblea general. De este modo se evitan situaciones que pudieran resultar claramente injustas.

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