Los acuerdos comunitarios son obligatorios para los propietarios, pero la ley de propiedad horizontal dice que algunos acuerdos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad para que puedan tener eficacia sobre nuevos adquirentes de los inmuebles que desconocían la existencia del acuerdo comunitario por no aparecer inscrito en el Registro.
En teoría, todos los acuerdos relativos a la aprobación o modificación de cláusulas estatutarias o la alteración del coeficiente de participación de los distintos inmuebles de la comunidad o cualquier otro aspecto del título constitutivo de la comunidad, establece el Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal que no vincularán a terceros a menos que conste inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esto significa que, por ejemplo, cuando la comunidad aprueba que el deudor no puede utilizar las piscinas u otras instalaciones de la comunidad si no está al corriente en el pago de las cuotas comunitarias, o cuando aprueba que las viviendas de la comunidad no podrán ser utilizadas como apartamentos turísticos, etc. estos acuerdos no resultarían obligatorios para quien posteriormente adquiera una vivienda si el acuerdo no hubiera sido inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a haber comprado la vivienda.
Es también frecuente que, en muchas comunidades, los coeficientes de participación de algunas viviendas resultan claramente injustos. Estos coeficientes de participación los establece el promotor y los inscribe en el Registro de la Propiedad de manera que quedan reflejados en cada una de las escritura de propiedad de los inmuebles.
Cuando, a veces, algunos propietarios descubren que tienen un coeficiente más alto que otras viviendas de mayor superficie que la suya, se dan cuenta de la injusticia del reparto del presupuesto e intentan que la comunidad adopte el acuerdo de redistribuir los coeficientes entre todos los propietarios.
Si la comunidad no acepta esta redistribución por unanimidad ( Rara vez ocurre que todos los propietarios estén a favor), la única solución que le queda al propietario perjudicado es acudir al juzgado para que éste ordene la redistribución de los coeficientes.
En todos los casos mencionados anteriormente, los nuevos propietarios que compren el inmueble y no conste previamente inscrito en el Registro los referidos acuerdos relativos a nuevas normas estatutarias, a prohibiciones en el uso de las viviendas como apartamentos turísticos o cualquier acuerdo relativo al cambio de coeficientes, estos nuevos propietarios podrán decir que estos acuerdos les vincula, al no estar inscritos.
No obstante lo anterior, aunque no se haya inscrito el acuerdo en el Registro, nuestros tribunales suelen a veces considerar que estos acuerdos también vinculan a los nuevos propietarios cuando éstos conocían o pudieron conocer antes de la venta la existencia de estos previos acuerdos comunitarios.
Siempre quedará la incertidumbre sobre la decisión final que tendrá el juzgado pero no debemos olvidar que la inscripción de algunos acuerdos en el Registro de la Propiedad puede resultar muy caro. Concretamente, la modificación de coeficientes de las viviendas en el Registro implicará la modificación de todas las propiedades registradas y su costo podría llegar a ser tan alto que ni siquiera compensaría a aquellos propietarios a los que se le reduce su coeficiente. Todo dependerá del caso particular, pero sería absurdo iniciar un procedimiento judicial para rectificar los coeficientes y que luego los costes del procedimiento y de la posterior inscripción en el Registro resulten superiores a la rebaja que esta modificación puede suponer en las cuotas de los próximos 10 años.
Suele ser a veces mucho mejor no inscribir el acuerdo y asumir la incertidumbre sobre la decisión que pueda adoptar el juzgado en caso de que algún nuevo adquirente proteste.