Es evidente que desde 2015 España se ha recuperado de la crisis y son muchos los nuevos edificios que se vienen construyendo actualmente. Una vez terminados los edificios, son muchos los propietarios que ya están ocupando sus viviendas en comunidades recientemente constituidas. 

Estas comunidades tendrán que cumplir con sus responsabilidades de mantenimiento pero habrá además que comprobar si están bien construidas y verificar, por ejemplo, si están preparadas para soportar la lluvia sin padecer humedades.

En caso de que aparezcan humedades o cualesquiera otros defectos constructivos en las viviendas, la ley de la edificación establece quién sería responsable, cómo reclamar y cuándo. No obstante, las normas que establece la ley no siempre son claras, ni mucho menos justas.

Algunos puntos deben aclararse:

I.- La comunidad es responsable de mantener el edificio en buen estado, por lo que, en primera instancia, la comunidad sería la encargada de reparar todos los daños en los elementos comunales que puedan afectar a las propiedades privadas. La comunidad tendrá posteriormente derecho a reclamar al promotor o los profesionales intervinientes en la obra, pero esto no significa que no esté la comunidad obligada a responder directamente frente al propietario, aunque luego pueda ejercitar frente al promotor o profesionales las acciones judiciales que resulten pertinentes para reparar los defectos constructivos observados.

La Ley de Propiedad Horizontal dice en su art. 10.1, a) que la comunidad será responsable de realizar todos “ Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, …”

Es evidente que uno de los principales requisitos de habitabilidad es que una vivienda esté libre de filtraciones y humedades, por lo que es responsabilidad de la comunidad frente al propietario, aunque pueda reclamar posteriormente frente al causante del defecto constructivo que lo provoca. 

Esto significa que no es el propietario quien queda obligado a demandar personalmente al promotor o profesionales intervinientes en la obra. De hecho, no importa si los defectos en los elementos comunales que motivan las humedades sólo generan daños a una vivienda concreta. La comunidad estaría en todo caso obligada a resolver el problema, con la posibilidad de reclamar, más tarde o al mismo tiempo, frente al promotor o profesionales.

II.- Existen muchas pólizas de seguro comunitario diferentes, pero hasta donde yo sé, ninguna de ellas cubre los defectos del edificio sino solo la responsabilidad civil, por lo que si el propietario sufre en su piso algunas manchas de humedades en las paredes o cualquier otro daño como consecuencia de una defectuosa construcción de la fachada, la cubierta del edificio o cualquier otro elemento comunitario, la compañía de seguros de la comunidad posiblemente pagará los daños que se generen dentro de la vivienda particular, pero no reparará el defecto de construcción.

III.- Existe un gran malentendido sobre el período de garantía para la construcción. La garantía de 10 años, y la famosa póliza decenal, tiene por único objeto cubrir defectos de construcción que afectan los cimientos, soportes, vigas, muros,  forjados de carga u otros elementos estructurales que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

El resto de los defectos, que de hecho son los más comunes, deberán aparecer dentro de un período de 1 o 3 años para que los profesionales involucrados en la construcción puedan ser obligados a su reparación.

Los defectos de terminación ( puertas que no cierran adecuadamente, grifos en mal estado, solería mal instalada, etc.) han de aparecer en el plazo de un año.

En el supuesto de que los defectos afecten a la habitabilidad del inmueble, como puede ser el frecuente caso de las humedades, el plazo sería de 3 años.

Si las humedades aparecen después del referido plazo de 3 años, el promotor o los profesionales que construyeron el edificio no tendrán ninguna responsabilidad u obligación de reparación, lo que parece increíble.

IV.- El promotor responderá por los trabajos realizados por los profesionales intervinientes en la obra, por lo que la comunidad podría demandar exclusivamente al promotor, sin necesidad de demandar personalmente al arquitecto, aparejador y demás profesionales que hayan intervenido en la construcción del edificio.

V.- El promotor podría tener una responsabilidad contractual directa cuando haya incumplido el acuerdo de venta y la vivienda vendida no se corresponda con lo establecido en el proyecto de construcción que formaba parte del contrato de compraventa. El período legal para reclamar por este incumplimiento de contrato resulta más largo que el período mencionado para reclamar por defectos de construcción, pero para poder reclamar por incumplimiento contractual ha de acreditarse que estos defectos constructivos constituyen realmente un incumplimiento de contrato. Espero que estas aclaraciones ayuden a comprender como funciona la responsabilidad por defectos constructivos, aunque en siempre será necesario consultar con algún abogado especializado en estos asuntos.