ALGUNAS ACLARACIONES SOBRE LA CELEBRACIÓN DE JUNTAS DE PROPIETARIOS

Muchos propietarios van a la oficina de administración pidiendo la convocatoria de una junta extraordinaria pensando que es el administrador quien debe convocar la reunión, sin embargo, la Ley de propiedad horizontal establece que solo el presidente, o un grupo de personas superior a la cuarta parte de los propietarios o el total de coeficientes de la comunidad tienen capacidad para convocar una reunión.

El presidente, o este grupo de personas, será quien convoque la reunión y ordene al administrador que se le notifique a todos los propietarios, con indicación de la hora y el lugar donde se desarrollará la junta.

 
La convocatoria de la reunión indicará dos momentos distintos para su celebración. Podrá celebrarse en la primera convocatoria siempre que en dicho momento estén presentes o representados en la reunión más de la mitad de los propietarios y coeficientes de toda la comunidad.

Si por el contrario no concurre este quorum al momento de la primera convocatoria, la reunión podría celebrarse en la segunda convocatoria, media hora después, sin que para ello resulte necesario ningún número mínimo de propietarios o coeficientes, debiendo por tanto indicarse en la convocatoria la indicación de la hora para la primera y la segunda convocatoria con una diferencia mínima de 30 minutos entre ambas.

El administrador cumplirá con las instrucciones del presidente o los convocantes de la reunión y notificará a todos los propietarios la convocatoria con el orden del día, con una antelación mínima de 6 días en caso de celebración de juntas ordinarias. Para reuniones extraordinarias, la ley no establece antelación mínima de la convocatoria, indicando únicamente que habrá de anunciarse con la suficiente antelación para que todos los propietarios tomen conocimiento de la misma antes de la junta.


Una vez en la asamblea, los propietarios pueden ser representados por otra persona, sin importar si el representante es o no otro propietario. El representante tendrá un voto por cada propietario representado.

Los deudores no pueden votar si no están al corriente en el pago al momento de la celebración de la junta. En el caso de que le den un cheque al presidente o administrador al momento de la junta o si muestran una transferencia realizada a la comunidad pero el dinero aún no ha llegado a la cuenta de la comunidad, seguirán siendo considerados deudores y no podrán votar en la junta.

Cada propietario, presente o representado, tendrá un solo voto, sin importar cuántas propiedades puedan tener. Los propietarios que tengan más de una propiedad tendrán un coeficiente más alto, pero solo un voto. No se tiene un voto por cada propiedad, sino un voto con el coeficiente sumatorio de todas las propiedades a su nombre.

Dependiendo del tipo de acuerdo que la comunidad quiera aprobar, se requerirá un quórum diferente:

1.- Algunos acuerdos requieren el consentimiento unánime de toda la comunidad (modificación de los estatutos, coeficientes de cuota, etc.), pero esto no significa que todos los propietarios deben estar presentes o representados en la junta. El acuerdo sería unánime si todos los presentes o representados en la junta están de acuerdo y los propietarios ausentes de la asamblea no notifican oficialmente a la administración su disconformidad dentro de 30 días siguientes a la notificación del acuerdo adoptado.

2.- Para los acuerdos que no necesitan la unanimidad (la mayoría de ellos) se requerirá la doble mayoría de propietarios y de coeficientes

Para el calculo de la mayoría ha de tenerse en cuenta lo siguiente:

A) Si el acuerdo propuesto necesita un quórum especial (por ejemplo, 60% o 3/5 cuando el acuerdo es de alquiler de un elemento comunitario o la implementación de un nuevo servicio comunitario o el cambio de la configuración estética del edificio, etc.), este porcentaje se contará sobre el total de propietarios de la comunidad y no únicamente sobre los propietarios presentes o representados en la junta, y también necesitará de la doble mayoría de propietarios y coeficientes. Para la adopción del acuerdo hará falta que se acuerde por mayoría de los presentes y representados en la junta y luego para obtener este porcentaje cualificado sobre el total, habrán de contarse como votos a favor todos los de los propietarios ausentes a la junta que no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días desde la notificación del acuerdo.

B) Si los acuerdos necesitan ser aprobados solo por la simple mayoría de la reunión (este es el caso más frecuente), para la adopción del acuerdo bastará que la mayoría de los propietarios, presentados o representados voten a favor y que el coeficiente de todos estos votos sea superior a los que votan en contra. Si el acuerdo no obtiene esta doble mayoría, no se considerará aprobado.

Si no se obtiene la doble mayoría, es decir se obtiene mayoría de propietarios o de coeficientes, pero no ambas, podrá acudirse al juez para que decida si se tiene por aprobado o no el acuerdo.

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