EL DESCUENTO POR PRONTO PAGO: UNA FORMA DISTINTA DE RECARGO

No mucha gente sabe que, en la mayoría de los casos, el dinero que puede reclamarse en el juzgado es solo el importe de las cuotas pendientes de pago, más las costas judiciales.

Esto significa que, con bastante frecuencia, la comunidad sólo obtendrá el dinero que debería haber recibido meses o incluso años antes.

Debe además recordarse que antes de iniciar acciones legales contra el deudor, es necesario que la junta de propietarios haya aprobado la liquidación de la deuda a reclamar en el juzgado, por lo que algún propietario aprovecha esta necesidad para pagar justo al momento de la celebración de la junta, sin que puedan resultar penalizados respecto de otros propietarios que sí pagaron en plazo.

La forma de evitar esta injusta situación sería imponer una multa o recargo al deudor que no pague sus cuotas en plazo, pero esto sólo sería posible cuando la comunidad tenga aprobada esta norma en los estatutos, con el consentimiento unánime de todos los propietarios.

Incluso en el caso de que esté aprobado en los estatutos, se dan supuestos en los que algunos jueces acaban considerando que este recargo es abusivo o que, según la ley española, las comunidades no tiene capacidad legal para multar a nadie.

La solución a fin de evitar la unanimidad sería la de adoptar el acuerdo al revés. Es decir, se aumenta el presupuesto a aprobar en la asamblea general en el porcentaje que se quiera cobrar al deudor, y se establece en el propio presupuesto un descuento por pronto pago en el mismo porcentaje para las personas que paguen las cuotas en el plazo que se establezca.

Con este acuerdo presupuestario, los propietarios que paguen sus cuotas en el plazo establecido obtendrán un porcentaje de descuento sobre el presupuesto bruto y la cuota a abonar será la que se había previsto acordar para los propietarios cumplidores. Sin embargo, el propietario que no pague la cuota en su plazo, perdería la posibilidad del descuento. por lo que la cuota que habrá de abonar será superior al no aplicarse descuento alguno.

Es importante decir que este tipo de descuento puede ser aprobado solo por la mayoría simple de la asamblea general como partida del presupuesto, por lo que no es necesario obtener el consentimiento unánime.

 Pongamos un ejemplo: la comunidad quiere obtener un 25% de recarga de los deudores, por lo que si el presupuesto real de la comunidad es de 100.000 Euros, la comunidad aprobará un presupuesto de 125.000 Euros, y las personas que abonen las cuotas antes de un determinado la fecha obtendrá un descuento por pronto pago del 20%. Suponiendo que todos los propietarios paguen a tiempo, la comunidad recibirá 100.000 euros, que es la cantidad total que la comunidad quería recibir. Las personas que no paguen a tiempo, pagarán un 25% más porque no pueden aprovecharse del descuento por pronto pago.

Al margen de lo anterior, la ventaja principal de este sistema de pago respecto del recargo por morosidad que algunas comunidades todavía siguen aplicando es que en caso de que al moroso se le subaste la vivienda por falta de pago de la hipoteca u otros motivos, el adquirente no se beneficiará del descuento en las cuotas adeudadas por lo que la comunidad cobraría este 25% más en las mismas.

Sin embargo, si la comunidad tiene un sistema de recargo, el adquirente no estaría obligado a su pago ya que a los nuevos propietarios sólo se les puede exigir el pago de las cuotas adeudadas por las cuotas del año en curso y los tres años anteriores, pero no los recargos, que sólo se le pueden cobrar a quien fue propietario moroso.

Parecen evidentes las ventajas del descuento por pronto pago respecto de los recargos por morosidad.

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