QUIÉN CONTROLA EL ACCESO Y EL DESARROLLO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

Si bien no se menciona expresamente en la ley de propiedad horizontal que el presidente es el que tiene facultades para presidir la reunión, así se viene comúnmente aceptando por similitud con el derecho de sociedades y otras normas similares que regulan este tipo de reuniones.

Es evidente que para poder desarrollar de forma eficiente una reunión es necesario que a alguien se le atribuya el control y sería lógico pensar que la persona adecuada es el presidente de la comunidad, o en su defecto, quién presida la reunión.

El presidente de la junta será en la mayoría de los casos el presidente de la comunidad pero es importante resaltar que cuando no esté en la reunión, otra persona tendrá que ocupar esta función.

En primer lugar, estará el vicepresidente, pero en caso de que también esté ausente de la reunión, entonces los propietarios presentes o representados serán quienes elijan a la persona que actuará como presidente de la junta, siendo quien presidirá la asamblea y posteriormente firmará el acta con los acuerdos adoptados.

 Presidir la reunión significa que el presidente debe tomar el control de las autorizaciones de voto; debe controlar a las personas presentes en la reunión como invitadas, abogados, traductores, etc., y finalmente debe asumir la autoridad de decidir el orden en el que los asistentes pueden intervenir y restantes responsabilidades para que la reunión de pueda celebrar en legal forma.

Es práctica frecuente que el presidente delegue en el administrador para llevar el control de la reunión. Sin embargo, la responsabilidad última recae en el presidente.

De las distintas circunstancias y situaciones que deben controlarse en una junta, vamos a detenernos en quienes serían las personas a las que se les debe permitir su asistencia a la junta.

Debe tenerse en cuenta que muchos de asuntos objeto de debate en las juntas de propietarios resultan bastante confidenciales (quién es deudor; quién es dueño de un inmueble; quién podría ser demandado por no cumplir con la ley o por causar molestias al resto de propietarios, etc. ).

Esto significa que las juntas no son públicas y puede asistir quien quiera, ya que debe preservarse el derecho a la intimidad de los propietarios en todos aquellos asuntos que sólo a ellos y a la comunidad incumben, si bien tampoco puede cercenarse los derechos de un propietario a fin de ser asistido por un tercero.

Debe, por tanto, mantenerse un delicado equilibrio siendo el presidente quien debe tomar inicialmente las decisiones al respecto, permitiendo o no que alguien que no sea propietario o representante de los propietarios esté en la reunión. No obstante, suponiendo que la mayoría de los propietarios tenga una opinión distinta a la inicialmente mostrada por el presidente sería razonable que se tomara la decisión de forma mayoritaria entre los asistentes.

Es frecuente que algunos propietarios asistan acompañados por otra persona, pero es importante comprobar el motivo. No sería lo mismo cuando un propietario ruso necesita estar en la reunión con un intérprete o cuando alguien va con su abogado, que el caso en el que el propietario acude a la reunión con un grupo de amigos.

Además, al mismo tiempo que es un derecho del propietario expresar su opinión sobre cada punto discutido, resulta inadmisible el comportamiento de muchos propietarios que quieren ser los únicos que hablen en la reunión.

El presidente tiene la responsabilidad de controlar el tiempo y los turnos de palabra para que todos puedan expresar su opinión de forma democrática.

No se debe permitir          que una reunión quede monopolizada por uno o varios propietarios frustrando los derechos de los demás propietarios a expresar sus propias ideas.

Tampoco sería razonable dilatar la reunión por tiempo superior al necesario, repitiendo mil veces los mismos argumentos, hablando de temas fuera de lugar, interrumpiendo el uso de la palabra de otros propietarios, etc.

El presidente debe ser quien controle todo esto. Tampoco está obligado a permitir que alguien lea una carta entregada por un propietario que no haya podido asistir a la reunión. Es en la asamblea cuando este titular o su representante puede decir lo que considere oportuno, pero cuenta con el derecho a retrasar la reunión leyéndose comunicados que a nadie interesen. Sólo en caso de que el presidente o la mayoría de la asamblea consideren que esta lectura podría ser útil para el bien de la asamblea, el presidente debería permitir su lectura.

Si alguien considera que el presidente o la mayoría de la asamblea han frustrado sus legítimos derechos, tendrá derecho a acudir a los tribunales para impugnar los acuerdos aprobados en la asamblea y el juez tendrá que decidir si la actuación en la junta fue o no legal. Por ejemplo, el propietario ruso que no pudo ser asistido en la reunión por su propio traductor; El propietario que quiere hablar de un punto en particular y el presidente le negó este derecho ilegítimamente, etc.

Cada caso es diferente, pero las reuniones deben ser productivas y cualquier propietario tendrá siempre la posibilidad de acudir al juzgado si considera que se han vulnerado sus derechos.

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