Cuando un inmueble no está al corriente en los gastos de comunidad es bastante frecuente que la comunidad inicie un procedimiento judicial contra el propietario en reclamación de la deuda.

En la mayoría de los casos, el juez dictaminará a favor de la comunidad y esta resolución judicial se ejecutará contra los bienes o derechos del deudor.

Cuando el bien embargable es un inmueble, este embargo debe anotarse en el Registro de la Propiedad, especificando el monto total del que responde la propiedad, y esta anotación del embargo sería el paso inicial para subastar la propiedad.

El primer malentendido es creer que una vez registrado el embargo el deudor no puede vender la propiedad. Esto simplemente no es cierto. La vivienda podría venderse, pero ello no significa que la propiedad no responda de la deuda inscrita por lo que si no se abona se podría subastar en cobro de dicha deuda.

A la hora de comprar una propiedad, el comprador debe verificar si todo está correcto en el Registro de la Propiedad, de manera que si hay un embargo anotado, lo lógico es que su importe se deduzca del precio a abonar por la compraventa.

Normalmente, no todas las deudas con la comunidad al momento de la venta constan anotadas en el registro de la propiedad. A fin de que el comprador pueda conocer la deuda que tenga el inmueble con la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal obliga al vendedor a presentar ante el notario, para su inclusión en la escritura de compra, un certificado de la comunidad sobre la existencia o no de deudas con la comunidad.

Esta obligación con el vendedor podría ser liberada por el comprador y el notario simplemente informará en las escrituras que el comprador ha renunciado a su derecho a contar con este certificado de la comunidad.

Suele pensarse que en estos casos el comprador responderá por todos las cuotas de la comunidad adeudadas por el vendedor. Lamentablemente, aunque el comprador renuncie al certificado o incluso con un certificado que especifique que el inmueble tiene deuda por impago de distintas cuotas, no estará el comprador obligado a pagar todas las deudas a la comunidad sino únicamente, como máximo, el plazo legal establecido en la Ley como una afectación real del inmueble.

Este periodo que únicamente se le podrá exigir al comprador son las cuotas del año en que compra la propiedad y las cuotas de los tres años naturales anteriores.

Esto significa que si una vivienda que adeuda gastos de comunidad desde 2012 se vende en 2022, el comprador será responsable del pago de las cuotas atrasadas de 2022, más las de 2021, 2020 y 2019.

Las anteriores cuotas desde 2012 hasta 2018, sólo se le pueden reclamar al propietario anterior que vende el inmueble y no al comprador, sin importar si éste renunció a su derecho a tener el certificado de la comunidad o en el certificado aparecía estas deudas desde 2012.

Suelo pensarse que cuando el comprador conoce la deuda total al momento de comprar la propiedad y se aporta a la escritura el certificado que así lo indica, el comprador asume toda la deuda sin limitación al periodo de afección real que hemos indicado.

Conforme hemos dicho, no importa lo que diga el certificado ya que en cualquier caso el comprador solo será responsable de pagar las cuotas del año en que se compró la propiedad y la de los tres años naturales atrasados.