RESPONSABLE DE LA IMPERMEABILIZACION DE LAS VIVIENDAS

España está preparada para el Sol pero no para la lluvia, por lo que muchos edificios sufren filtraciones de agua y humedades en los techos, las paredes e incluso el suelo como consecuencia de la capilaridad del agua cuando la vivienda no está debidamente impermeabilizada.

En viviendas sitas en comunidades de propietarios, siempre surgen dudas sobre quién es el responsable de los trabajos de impermeabilización que resulten necesarios.

Nuestra legislación establece que el tejado, la fachada, los cimientos, las membranas de agua, y toda la estructura del edificio es un elemento comunitario, y la comunidad debe mantenerlos en buen estado para evitar filtraciones de agua.

No obstante, cuando el edificio es de reciente construcción, las comunidades tienden a considerar que este defecto de impermeabilización debe ser solucionado por el promotor o el constructor y se limitan a indicar al propietario afectado que debe demandar al promotor o a las personas que intervinieron en la construcción como si la comunidad no tuviese responsabilidad alguna.

Este planteamiento es erróneo. La comunidad tiene la obligación de mantener los elementos comunitarios en buen estado de forma que los inmuebles privativos que forman parte de la comunidad estén libres de humedades o filtraciones.

De este modo, la comunidad debe responder frente al propietario que esté afectado por humedades o filtraciones en su vivienda, sin perjuicio de que posteriormente la comunidad reclame al responsable de la construcción. No os obligación del propietario dirigirse directamente frente al constructor o promotor cuando de problemas de humedades y filtraciones se trata.

Cuando se trata de edificios más antiguos en los que ya no hay posibilidad de reclamar al promotor u otros responsables por los defectos de construcción, es frecuente que la comunidad diga al propietario que sufre la humedad que la responsabilidad es del propietario de la vivienda superior por una falta de mantenimiento de su terraza.

En estos casos, salvo que la comunidad pueda demostrar que el problema es únicamente imputable al propietario de la vivienda superior ( Por ejemplo, cuando acaban de hacer una obra en la terraza y han roto la tela asfáltica o cuando la humedad viene de algún problema en la grifería de la vivienda, etc. ) la comunidad sería responsable de la reparación en los elementos comunes que sean necesarios reparar para mantener las viviendas estancas y libre de humedades.

Tenemos que ser conscientes que los elementos comunitarios de impermeabilización no son eternos y cada cierto tiempo deben ser sustituidos o reparados. Sabemos que las telas asfálticas suelen tener una vida útil de aproximadamente 20 años pero pasados 40 años nadie debe extrañarse de que los propietarios de las viviendas inferiores sufran problemas de humedades provenientes de las cubiertas o terrazas superiores, por lo que la comunidad sería la responsable de la sustitución de las telas asfálticas para solucionar el problema.

En algunos casos, la negligencia de la comunidad a la hora de hacer las reparaciones que eviten las humedades ha provocado la interposición de procedimientos judiciales por los propietarios afectados que han finalizado con sentencias en las que se ha condenado a la comunidad, no sólo a realizar las obras de subsanación, sino a indemnizar al propietario por los daños sufridos, incluidos el arrendamiento de otra vivienda sustitutoria durante el tiempo en que la suya resultaba inhabitable.

Como cada caso tiene siempre sus propias particularidades recomendamos el asesoramiento técnico y legal específico a cada supuesto concreto.

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