Cuando el promotor está construyendo una urbanización o un bloque de pisos, en las escrituras de división horizontal hace una descripción completa de todas las propiedades privadas que constituyen la comunidad, incluyendo sus linderos, ubicación, tamaño, coeficiente de cuota, etc.
Además, la descripción incluirá el uso inicialmente establecido para dicho inmueble privativo, ya sea como «Local comercial» «Apartamento» » Plaza de aparcamiento» » Trastero» etc.
El problema surge cuando el propietario que compra un inmueble como «local comercial» quiere luego modificar su uso y utilizarlo como apartamento; o cuando un «trastero» pasa a ser un «local comercial»; o cuando un «aparcamiento» pasa a ser un «trastero» o incluso cuando un «trastero» pasa a ser un «apartamento».
Nuestros jueces han venido declarando que, a menos que exista una restricción clara en las escrituras o en los estatutos de la comunidad sobre el único uso permitido para una propiedad privada, se considerará que el propietario puede utilizarla de la forma que desee, cambiando su uso originario siempre que ello lo permita las ordenanzas urbanísticas municipales.
De este modo, aparte de la posible prohibición en estatutos de la comunidad, los únicos límites para el cambio de uso de una propiedad serían las normas del ayuntamiento o las graves molestias que este uso pueda causar al resto de vecinos.
Estos límites al libre derecho de cambio de uso de una propiedad privada deberán interpretarse de forma restrictiva, de modo que, como decíamos, salvo que los estatutos de la comunidad prohíban expresamente cualquier cambio de uso de una propiedad, el propietario podrá usarla de forma diferente sin el consentimiento de la comunidad, con la única excepción de que este nuevo uso cause molestias al resto de propietarios o esté claramente prohibido por las normas del Ayuntamiento.
Esto quiere decir que si el Ayuntamiento no prohíbe el cambio de uso de un local comercial en apartamento, la comunidad no podrá hacer nada contra ese cambio de uso salvo que esté afectando claramente a los derechos del resto de propietarios o esté específicamente prohibido en los estatutos. Del mismo modo, si el propietario utiliza una plaza de garaje cerrada como trastero, no necesitará el acuerdo de la comunidad si no afecta a los derechos del resto de los propietarios ni existe prohibición municipal o estatutaria.
La consideración sobre cuándo este nuevo uso está afectando gravemente al derecho del resto de propietarios puede ser muy variada y habrá de ser el juez quien resuelva en cada caso.